【智阁数据】2017年昆明商业地产周报(05.15-05.21)

智阁商业地产2018-12-11 10:06:16

智阁商业地产

2017年昆明商业地产周报


(05.15-05.21)

市场资讯篇

1、市场资讯篇

本周活动盘点

2.地产数据

土地挂牌

5月15日-5月21日四类土地挂牌总面积(㎡)

         本周昆明主城区及呈贡新城、晋宁区无土地进行挂牌挂牌

土地成交

5月15日-5月21日四类土地成交总面积(㎡)

       本周昆明主城区及呈贡新城、晋宁区共成交7宗土地,7宗土地为工业用地,土地位于昆明新城高新技术产业基地B5-01-04地块、昆明市晋宁区晋宁工业园区晋城基地、昆明市晋宁区晋宁工业园区二街基地、昆明经济技术开发区牛街庄片区民云路4-13#。成交总面积64345.85㎡,每亩均价约为26.07万元,楼面地价约为391元/㎡。

预售证

5月15日-5月21日预售证情况

         本周昆明新发4个商品房预售证,新增供应面积150889.13㎡。

商品房成交

5月15日-5月21日每日商品房成交总面积(㎡)

        本周5月15日-5月21日因昆明市房产信息网故障,昆明商品房无成交备案记录。


5月15日-5月21日每日商品房成交套数

        本周5月15日-5月21日因昆明市房产信息网故障,昆明商品房无成交备案记录。

商铺成交

5月1日-5月21日近三周每周商铺成交面积(㎡)

        本周昆明商铺成交面积共为5500㎡,较上周的4400㎡,增加了1100㎡,环比增加了25%。


5月1日-5月21日近三周每周商铺成交套数

        本周昆明商铺共交易142套,较上周的89套增加了53套,环比增加59.55%.。

3、销售排行榜

住宅TOP3

商业TOP3

写字楼TOP3

公寓TOP3

4、新进商业

中百罗森便利店年内将达200家 进入快速扩张期!

         便利店已经成为武汉街头一景,顾客在这里24小时购物有着落,还能解决一日三餐。去年以来,武汉的便利店快速增长,本土超市巨头中百集团去年推出中百罗森便利店,一年时间扩张到100余家店面,品类丰富的鲜食赚足口碑,成为零售商业里的“网红”。

  便利店瞄准一日三餐

  早晨,在江汉区菱角湖附近上班的白领姚女士,走进公司对面的一家中百罗森便利店,赶在上班之前吃早餐。一个三明治、一杯豆浆,一共8.5元,她用微信扫码付款后,坐在店里的休闲椅上迅速吃完。

  中午,姚女士只有一个小时的休息时间。她还是走进中百罗森便利店,买了一份盒饭,在店中加热后吃了起来。每个工作日,她都习惯在这家便利店吃工作餐,觉得它“食物卫生,品种丰富,价格实惠,方便快捷”。

  在武汉三镇,像这样的中百罗森便利店已有100多家。店里的商品三成是鲜食,包括面包、甜点、寿司、盒饭、粥、烤串、凉面、冰淇淋等,一日三餐加宵夜都可解决。每天,这些自产鲜食从江夏区的中百大厨房运出,以最快时间送到店铺。例如盒饭,大厨房每晚9点前完成生产,夜间送达门店。

  “中百罗森的微波炉是特制高速微波炉,就是为了适应都市人群对于‘快’的需求。”中百罗森相关负责人介绍,品类丰富的自产鲜食是中百罗森的最大特色,没有添加剂,口感好,因此保质期也短,盒饭、寿司都只有36个小时,对低温配送的要求相当高,如果在保质期内卖不完,就必须提前下架,并在店内监控摄像头下销毁。


         借助线上APP引客流

  “这套卡通餐具,是我用8个积分兑换的。”市民张女士是中百罗森的会员,每次店里有新品鲜食推出,她都要抢着尝鲜。她手机里的“罗森点点”APP,记录了她的消费次数和积分,达到了一定额度,就可以兑换罗森定制的正版礼品,或者以更加优惠的价格购买中百罗森的商品。

  目前,中百罗森的会员已经超过10万人。每周,中百罗森会根据他们的消费数据给予相应奖励,从而借助APP实现从线上到线下的客源引流。

  “我们每周会开新品研发会,根据客户反馈调整产品,比如推出早餐套餐组合等。”中百罗森相关负责人介绍,“罗森点点”APP的用户活跃度很高,加上积分兑换等优惠,店铺的客流量增长迅速。

  据了解,中百罗森每个月会推出两三百个新品,其中鲜食20余种,很多产品一经推出就受到热捧。如今年春天推出的一款手工制作的青团,首批预备了一周的量,结果上货第一天就一售而空。香蕉奶昔、豆乳盒子、红丝绒蛋糕、肉松蛋黄冰皮月亮蛋糕等,也都是被顾客抢购的爆款。

        中百罗森迎扩张良机

  中百罗森是中百集团全资子公司,去年5月亮相,拥有全球便利店巨头罗森的品牌使用权。在实体店大卖场不断萎缩的情况下,便利店逆势增长,于是,中百集团将发展策略转变为“由大变小、由小变多、由多变专”。

  按照业内观点,在经济发达城市,平均2000人拥有一家便利店。如上海人口约2400万,便利店1.2万家,已趋于饱和状态。武汉人口约1060万,按此计算可容纳5000余家便利店。但实际上,目前武汉市真正的便利店不足500家,预计还有10倍的增长空间。

  在新零售浪潮席卷之下,便利店的发展备受关注。不久前,京东公布了百万家便利店计划,阿里、闪电购、中商惠民等也把触角伸向便利店,将大量且密集的线下终端网点作为抵达用户的“驻点”,满足即时性消费30分钟送达的需求。而让用户“随时随地随手可得”模式,正是新零售时代的未来。

  “今年内,中百罗森店将达到200家,到2018年底达到500家。现在加盟者很多,每个月要开20多家。”中百罗森相关负责人介绍,随着城市人均收入水平增长,便利店迎来发展的最好时机,中百罗森也将进入快速扩张期。

5、品牌入驻

GreatsGreats计划开10个快闪店

        5月12日,第十三届中国(深圳)国际文化产业博览交易会欢乐海岸分会场正式启动。迄今为止,这已经是欢乐海岸第六次成为文博会的分会场。

  据了解,这次文博会,华侨城以“创想为分享”为主题,采用“线下+线上”、“1+6”的立体化方式参展,该集团旗下六家企业分别承办文博会分会场活动。

        其中欢乐海岸作为分会场之一,结合城市文化会客厅特点,打造了“古艺·新意”文化月活动,5月12日至6月12日期间,举办非遗文化艺术展览、文创商业互动、水文化娱乐体验等系列活动。

  深圳华侨城都市娱乐投资公司常务副总经理刘洪杰透露,“作为华侨城此次文博会的重要分会场,欢乐海岸将传统与现代交融、商业与艺术辉映、文化与娱乐结合。”

  由“点”带面,引领市民探索非遗文化的奥秘

  作为欢乐海岸文化月的亮点,“非遗万花筒”系列主题活动从“一起来唱浏阳河·湘约鹏城”非遗文化艺术展出发,融汇非遗文化艺术展、“让非遗回家”手工课堂以及“竹林清音”陈湘波艺术作品展系列活动。

  期间,非遗文创展览及手工课堂将湘绣、活字印刷、油纸伞、夏布、菊花石等20多个非遗文创品牌呈现在市民眼前;穿梭在欢乐海岸曲水湾“书寄曲水湾”三行情书影印展的市民,跟随着“最美浏阳河”主线,在图片与三行情书中领略着浏阳河的温婉气质和美丽内涵。

        此外,“绝技青面狮”、“印象皮影戏”、湘音粤语湖畔音乐会在心湖广场上演传统好戏。

        而且,5月12日晚的水秀剧场,迎来了“星空映海岸”无人机编队表演,近30架无人机在《浏阳河》这首熟悉的旋律中似漫天飞舞的流星,直升数十米夜空,成为欢乐海岸夜空中最耀眼的光芒。

  与此同时,以非遗文化与生活美学对话为契机,欢乐海岸将非遗与美学教育结合,开设非遗艺术设计课堂,举办“让非遗回家”、“竹林清音”陈湘波艺术作品展,再现衍纸、钩编、面塑、沙瓶画制作工艺,向都市人传播中国传统文化的美学。

商业评论篇

融创百亿买下天津烂尾楼星耀五洲 亏损巨盘能否重生?

      融创中国董事长孙宏斌斥资百亿元“收走”了位于天津南城星耀五洲那个“四海一家、大同世界”的旧梦。

  10年前,中小型开发商天津星耀以62.9亿元的总价拿下星耀五洲所在的天津津南区八里台镇天嘉湖地块,成为彼时的全国总价地王。

  拿下该地块后,星耀五洲邀请了10位世界顶级建筑大师及国内外30多家设计研发机构共同萌发了一个大胆的创意:将世界版图适当调整后同比例微缩,从而构成了地理意义上的世界五大洲板块。亚欧、北美、南美、非洲以及大洋洲在各自属地上形成了各具特色的建筑、文化、景观、美食及风土人情,在中国天津实现“同一个世界,同一个梦想”。

  3年后,这个梦想残忍地破碎了,这块承载着世界梦想的水上浮城变成了天津历史上著名的烂尾楼,而3年内4个总计超过百亿元的信托融资也未能让天津星耀躲过资金链断裂的结局。

  10年后,号称“白衣骑士”的孙宏斌拾起了这个旧梦,代价是38.77亿元的收购其80%的股权外加63.77亿元的债务。

  重拾旧梦?

  旧梦重圆并非易事。孙宏斌除了支付百亿元的交易总代价外,还需要直面天津星耀目前亏损的状态。

  公告显示,截止去年年底,天津星耀未经审核的净利润亏损额约为145.4万元,然而,在2015年底这一数据还高达2217.9万元。虽然账面亏损骤减,但是,快速滚动开发,扭亏为盈,是救活烂尾楼的关键。

  而天津星耀曾经高达百亿元的信托借款都未能使得该项目正常开发和运营,可见,星耀五洲在开发进程中所需资金量巨大。

  据公开数据显示,星耀五洲总占地面积约为263万平方米,总建筑面积约为412万平方米,计容建筑面积约为300万平方米,容积率为1.1,曾经计划分4期开发,开发时间为5年。而从2010年烂尾至今,该项目已售计容面积约为65万平方米,未售计容面积约为235万平方米,开发力度缓慢。

  面对后续仍然巨大的开发量,融创是否能撬起这个天津最大的烂尾楼盘还有待观察。

  值得注意的是,不断并购的融创此时已经耗资许多。根据融创中国在2016年年报中披露的数据显示,仅去年一年,公司共对外发起16笔收购(包含对同一家公司发起的连续收购),涉及资金595亿元。今年年初,融创已经花费150亿元驰援乐视,26亿元元入股链家,63.15亿元收购金科股份。

  而根据融创中国去年年报披露的数据计算,其长、短期负债分别为802亿元和326.44亿元,账面现金约698.13亿元,净负债率121.52%。

  地王警训

  据公开报道资料显示,天津星耀的董事和法人颜语成名于昆明,云南的地产圈内对颜语的印象是“敢闯”。据媒体公开报道,颜语早年在昆明卖过米线,摆过地摊,后来接手了和记黄埔旗下写字楼的装修工作而对房地产产生兴趣,凭借昆明新亚洲·体育城而成为云南地产首富。

  2007年拿下全国总价地王成为颜语最风光无限的时候,曾经新亚洲·体育城的成功让其对星耀五洲充满信心。

  在拿下地王之后,颜语迅速找来了中信信托这一实力靠山。2007年12月,星耀联合中信信托发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”,拟募集资金额高达30亿元。

  但是,颜语低估了这个地王盘的耗资能力。2008年11月,星耀集团与中信信托提前终止了上述信托产品,并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代,这也是彼时国内最大的房地产信托基金。

  据公开资料显示,2008年至2011年底,星耀五洲项目共历经4个信托,借旧还新成为颜语惯用的伎俩。但是,星耀五洲的销售并不理想,未能如期进入滚动开发进而回笼资金。

  多年过去后,融创此时接盘的时机较佳。受益于京津冀一体化的发展,加之2016年天津房价的快速上扬。目前,天津房价已经企稳,全市新建商品住宅成交均价为每平方米13438元。在二手房网站上,星耀五洲的住宅的销售均价也上涨至每平方米9000元左右。

 
 

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